El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, establece una serie de medidas como consecuencia de la situación creada por el estado de alarma decretado por el gobierno, dirigidas a minimizar el impacto a pymes y autónomos que el cese de actividad produce como consecuencia de la situación generada.

El antedicho real decreto diferencia entre los arrendamientos para uso distinto de vivienda cuando (i) el arrendador es una empresa o entidad pública o un gran tenedor, entendiéndose por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 y (ii) el resto de arrendadores.

En el primer caso, los arrendatarios que cumplan los requisitos, que a continuación se expondrán, podrán solicitar en el plazo de un mes una moratoria que el arrendador tendrá que aceptar si no se hubiera alcanzado un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta.

Esta moratoria se aplica de forma automática y afecta al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses y supone un aplazamiento, sin penalización ni intereses, y un fraccionamiento de las rentas en plazo de dos años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

Para el resto de alquileres de locales y uso distinto, es decir, aquellos cuyos propietarios son pequeños tenedores, y que suponen la mayoría de los que se encuentran en el mercado de alquiler, las medidas no son ni automáticas ni obligatorias y se limitan a la posibilidad que tiene el inquilino de solicitar al arrendador el aplazamiento de la renta, siempre que no se hubiera acordado previamente un aplazamiento o una rebaja con carácter voluntario. En esta clase de arrendamientos impera, únicamente, la buena voluntad de las partes en función del principio de autonomía de las partes y de libre pacto.

En ambos supuestos, se abre la posibilidad de aplicar la fianza para el pago de las rentas que se consideren aplazadas, en cuyo caso, el arrendatario tendrá que reponer la fianza en el plazo de un año desde que se acuerde o hasta el vencimiento del contrato.

Para ambos supuestos, grandes y pequeños tenedores, los arrendatarios, autónomos y pymes, deben cumplir con unos requisitos subjetivos que básicamente son:

·         En el caso de autónomos, tienen que estar afiliados y en situación de alta a fecha 14 de marzo en los regímenes de Seguridad Social de autónomos o trabajadores del mar o también en cualquiera de las mutualidades alternativas. 

·         Para autónomos y Pymes, que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se regula el Estado de Alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto o, si no lo está, se acredite la reducción de la facturación en un 75% con respecto a la media del trimestre correspondiente del año 2019.

·         En el caso de pymes, estas no pueden superar un activo de 4 millones de euros, ni importe neto de cifra anual de negocios de 8 millones de euros ni más de cincuenta trabajadores, así como cumplir con los requisitos de suspensión de actividad o reducción en un 75% de la facturación.

El cumplimiento de los requisitos se acreditará de la siguiente forma:

·         La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior, esto es 2019. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

·         La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado

En base a cuanto antecede cabe destacar

En primer lugar, las medidas expuestas únicamente tienen carácter obligatorio para los grandes tenedores. Aquí el arrendatario puede pedir y el arrendador está obligado a aceptar la moratoria en las condiciones que se indican, es decir, devolver las rentas aplazadas en un plazo máximo de dos años.

Para el resto de alquileres de uso distinto del de vivienda, que son los mayoritarios, la medida no es imperativa para el arrendador, éste puede aceptar el aplazamiento y la disposición de la fianza para dichos fines, pero también puede no aceptarla y exigir el pago completo de la renta a su inquilino, con la consecuencia, eso sí, de esperar, en el caso de impago, a la reanudación de la actividad judicial y a interponer una demanda de desahucio por falta de pago de la renta. En este supuesto, como antes se señalaba, reina la buena voluntad de las partes en función del principio de autonomía de las partes y de libre pacto

En segundo lugar, las medidas únicamente se limitan a la posibilidad de moratoria y aplazamiento, pero no contempla otras opciones como la reducción de la renta o, incluso, suspensión de la obligación de pago.

No obstante, todo cuanto antecede, hay que destacar que toda la regulación en la materia no es pacífica, produciendo cierto grado de inseguridad jurídica, sobre todo en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda por pequeños arrendadores, y ello debido a que el Real Decreto Ley 15/2020 no resuelve los problemas, no sirve para dar una respuesta clara a aquello para lo que se dicta.

Quedo a tu entera disposición para cualquier aclaración que consideres oportuna.

José Mª Musoles.