El pasado 23 de diciembre de 2020 fueron publicados en el BOE tanto el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria como el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, entrando en vigor el mismo día de su publicación, esto es el 23 de diciembre.

Analizamos, a continuación, las principales novedades introducidas por cada una de las normas:

Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria

Lo dispuesto en este Real Decreto Ley sólo afecta a la renta y no a otros conceptos que pudieran estar contemplados en el contrato de arrendamiento.

Como cuestión principal se prevé, para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el acuerdo entre las partes y este acuerdo debe ir dirigido a la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma.

En ausencia de acuerdo, la arrendataria que cumpla los requisitos previstos en el Real Decreto-Ley podrá, antes del 31 de enero de 2021, solicitar del arrendador, cuando esta sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor, una de las siguientes alternativas: (i) Una reducción del 50 por ciento de la renta o (ii) una moratoria en el pago de la renta.

Estas medidas se extenderán durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

Sólo en el marco del acuerdo alcanzado, las partes podrán disponer libremente de la fianza constituida en el contrato, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia que se deberá reponer en el plazo máximo de un año desde la celebración del acuerdo.

El arrendatario debe comunicar una de las dos alternativas al arrendador quien le debe contestar en los 7 días siguientes.

Cuando se trate de personas no comprendidas en los apartados anteriores, esto es pequeños tenedores, el acuerdo es voluntario.

¿A quiénes se aplican estas medidas? Las medidas se aplican al trabajador autónomo y a PYMES.

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por trabajador autónomo éste deberá estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen de Autónomos. En caso de pyme, se requiere que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.

Además, en ambos casos, se requiere, o (i) que su actividad haya quedado suspendida, o (ii) sino ha sido suspendida, acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acredita el cumplimiento de los requisitos? La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, se haga constar la reducción de la facturación mensual. La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Administración Tributaria competente.

Todas estas medidas no tendrán aplicación si la arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia según lo establecido en la vigente Ley Concursal.

Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Mediante este Real Decreto Ley se aprueban una seria de medidas de protección de las personas arrendatarias de vivienda en situación de vulnerabilidad modificando lo establecido en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Las medidas adoptadas en virtud de este Real Decreto Ley son las siguientes, dirigidas a la protección a los hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual y sólo estarán en vigor mientras dure el actual estado de alarma:

• Se extiende, hasta la finalización del estado de alarma, la posibilidad de suspensión del procedimiento de desahucio, al objeto que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones de habitación a las personas arrendatarias que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.
  • La persona arrendataria, previa acreditación de su situación de vulnerabilidad, podrá instar, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
• El juzgado comunicará la situación a los servicios sociales competentes para valorar la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y en su caso del arrendador, y formular la propuesta de medidas a adoptar.
• La suspensión del lanzamiento se mantendrá por el tiempo necesario para aplicar las medidas sociales que procedan, que deberán permitir una solución habitacional que garantice una vivienda digna, y siempre dentro del periodo del estado de alarma.
• En caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los 3 meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.
• Se establece la posibilidad de que el Juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tendrá la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

No obstante, la aplicación de lo antedicho no tendrá lugar:

1. Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
2. Cuando el inmueble se encuentre cedido a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia.
3. Que la entrada o permanencia en la vivienda se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
4. Cuando existan indicios racionales que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5. Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
6. Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley.

Quedo a vuestra disposición para cualquier aclaración o ampliación que consideréis oportuna.

José Mª Musoles